13条预判,听KFS揭开2017房地产的“悬念”!

发表于 讨论求助 2023-05-10 14:56:27


【易哥说】

        最近,你有被孙宏斌投资乐视的大手笔惊到吗?从绿城、佳兆业、再到雨润、乐视,你在佩服他的天才远见与执行力的同时,有看到行业兼并收购的大趋势吗?都说人口与房地产有着密切的关系,你知道人口红利的断层会出现在什么时候?都说限购限贷让房价进入了“速冻期”,你能想象未来一线城市的房价会有香港化的趋势?

        长线大势、房价、政策、产品、城市圈、行业集中度、资本化、竞争逻辑、利润率,你能想到的敏感问题,都呈现在这13个预判中。


01

未来10-15年总体看多,

前途光明,道路曲折,波浪上升。

         所有的房地产从业人员,第一个要回答的问题就是看多还是看空,因为这种基本判断,会影响你在每一次在恐慌时刻做出的决策。行业的发展从来不是一马平川,它是一个波浪上升的过程。我们每两三年都会碰到一轮调控,每次带来市场的变化都不一样,隐藏着巨大的风险和机会。


02

未来5年中国房地产业还处在高位平台期,

是规模增长的战略机遇期。

        中国整个交易量,下一个五年维持在10到15亿平方米没有问题,2021年后可能会往回落,但是落的速度不快。因为2021年特别是2025年以后,中国25岁到40岁的主力人群将出现断层,这是一个隐患。

         在高位平台期,行业规模并不增长,但是企业的规模会进行重新分配,企业越大,竞争力可能越强,因而其规模增长优势越大。


03

中国房地产行业从粗放发展期到能力提升期。

         现在房地产很难做,早几年我们提畅销溢价、快速精准、一次做对,大家觉得要求很高,而现在来看这是基本要求。2016年的年报还没有出来,但是我相信中国房地产业上市公司的平均利润率不会超过九。


04

快速城市化为一线二线以及核心都市圈

的城市带来巨大的发展机会。

         人口会流向有中国梦、有就业机会,有发展前景的地方。虽然你可以逃离北上广,但也意味着你很可能跟高收入绝缘了,因为小城市没有能付出高工资的企业,你挣不到钱。而中国社会人口巨大的变迁和牵引给好城市的发展提供了巨大的机会。


05

城市进一步分化。

         中国城市的分化,一个是好城市跟差城市的分化。好城市越来越好,北上深未来十年房价可能涨一倍,均价接近8万到10万,而三四线城市还是在六七千。这背后是产业、基础、经济、结构以及一系列的东西。

         一百年前作为一线城市的扬州,现在就是中国的一个地级市。不同历史时期城市所承载的财富不同,所以全世界金融中心的房价都是最贵的,因为财富聚集在这些城市里。房子一定是货币现象,钱多的城市房价一定高。


06

大象也能跳舞。

         大象的规模很大,只要把每个项目做好就可以,解决好管理的边界和组织的边界。由于马太效应,行业集中度会进一步提高。2016年前20强占比25%,未来几年20强将占比40%,因为它每年都在以二到三的比重增长。


07

未来五到十年,兼并收购会一浪高过一浪。

         最早的行业叫完全市场经济,靠的不是资本和专业,而是拿地的关系。2014年到过去10年,行业进入寡头竞争,拼的是规模。而未来10年,是寡头垄断竞争,拼的是资源加资本。

         所以未来的五到十年,特别是2018年,行业将有巨大的收购浪潮。未来行业的竞争力在于20强、30强,而不可能是100强。


08

房企进入资本化的时代。

         因为高地价、高总价门槛,以及高的短期支付资金要求,资本化或者资本化运作能力不强的企业,未来将失去竞争优势。100强甚至20强、50强企业,只有两类企业,你如果不上市,就是央企、国企。


09

一线城市香港化。

         理论来说香港是首位城市,意味着北上深的房价不应该超过香港的瓶颈期,去年也就是近10万人民币。未来北上深的平均房价如果能涨一倍,基本上就跟香港差不多了。


10

这个行业的竞争逻辑发生了变化。

         从过去靠关系、专业、能力,未来几年又走到靠资源、资本,你有能力也没有用,其实行业未来几年,至少我看到五年,会通过规模、资本、低利润来进行行业的洗牌。所以很难做,账很难算,所以外行的外资的在加快退出这个行业,很难适应行业残酷的竞争。但是活下来的人,又很滋润,我看了一下美的的利润率,格力的利润率都比我们做地产的高,销售利润率都到13、14。地产是长周期、大投资、风险很大的行业,按社会的平均利润率来说都应该比他们高,结果他们都比我们高,所以让我们很郁闷。


11

未来5年市场波动呈现短周期的特点,

关注从短周期向中周期转变的机会和风险。

         2017年还是要谨慎一些。因为大年以后就是小年,中国有短周期的特点。政府对这个行业施加很强的行政调控,不好的时候也很难把它很快搞好,好的时候可以很快让它速冻。实际上未来随着长效机制的推出,这个行业的波动可能会发生很大的变化,波动一旦发生变化,意味着里面隐藏着巨大的风险和巨大的机会。


12

房子是用来住的,不是用来炒的。

         我们听党的话,跟政府走,我们开发自住型的,买得起的好房子。在上海和北京,五万块地价开发的房子,现在都在做120到140平米的豪宅,未来可能会出现60平米和80平米的产品。为什么?做大了买不起,总价支付能力跟不上,你的财富也跟不上。


13

关注长效机制对行业中长期的影响。

         任何一个政策的变化,对这个行业中长期都会有影响。比如中国土地政策、城镇化政策。过去十几年,中国实行中小城市城镇化,希望把人口导入中小城市,但是人们大量进入的是一线和二线城市。这些城市受城市本身的规划限制,比如上海到2040年也就两千多万人口的规划,实际上未来人口可能到4000万,所以大城市的城市是在规划与现状之间产生的。一旦人真多了,可能修了一条快速路,不到一年就堵车了,因为车流量是按原来的人口规划的速度来算的。


以上整理自《丁祖昱评楼市》发布会上,特约嘉宾林中(旭辉集团董事长)的演讲

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