南京重启限购,沪办公供应大幅上涨,新房成交量涨价稳

发表于 讨论求助 2023-05-10 14:56:27

2016.9.19-9.25一周导读

【1】南京重启限购,抑制投机性购房,稳定房地产市场8月新建商品住宅、二手住宅涨幅有所扩大,房价持续上涨;营改增全国试点推行良好,国家税务局下阶段坚持问题导向,推动持续改进。

【2】本周供应5幅用地,经营性用地2幅,居住类、商住类各一幅,分别位于奉贤庄行、南桥新城板块,合计总建面15万方,奉贤今年成交3幅居住类用地,溢价率均超120%,预计地块11月中旬将高溢价入市;本周无经营性用地成交。

【3】住宅(剔除别墅)供应上涨37.97%9.78万方成交上涨41.07%21.71万方;市区均价下滑8.88%,郊区均价下滑0.86%,使均价环比下滑5.23%4.82万元/平米。

【4】二手供应维稳,成交量价下滑,分别环比下滑约15%9%;据了解,受存量房源较少影响,卖家普遍房价预期乐观,宝山、松江等郊区“跳价”现象较为普遍,涨幅约5%买家情绪趋于冷静,观望气氛有所抬头。


926南京重启限购,欲抑制投机性购房,稳定房地产市场:

背景:1.20112月,南京出台限购政策,实施37个月后,于2014922日取消限购;

           2.20168月,70大中城市同比价格变动中,上涨幅度超过10%17城市,其中南京同比涨幅38.8%

          3.20168月,苏州、厦门相继重启限购,9月,杭州重启限购,抑制房价过快上涨;

影响:南京市实施限购政策或将抑制投机性购房,对房地产市场过热现象适当降温;同时,南京收紧政策后,会促使市场需求外溢,进一步流入到其他城市,类似扬州、镇江、滁州、马鞍山、芜湖等城市或区域,会面临一个成交量继续上升、房价继续上涨的可能。


8月新建商品住宅、二手住宅价格涨幅扩大,市场持续火热:

919日,国家统计局公布20168月份70个大中城市住宅销售价格变动情况,环比上涨城市个数增加,一、二、三线城市新建商品住宅和二手住宅价格环比涨幅均比上月有所扩大,70个大中城市新建商品住宅和二手住宅价格环比上涨的城市分别有64个和57个,分别比上月增加13个和6个;

       与上年同月相比,同比上涨城市个数略有增加,8月份70个大中城市新建商品住宅和二手住宅价格同比上涨的城市分别有62个和53个,分别比上月增加4个和1个;持平的城市分别有2个和1个,均比上月增加1个;下降的城市分别有6个和16个。一线城市新建商品住宅和二手住宅价格同比涨幅在连续三个月收窄后有所扩大,二、三线城市继续扩大。


营改增全国试点推行良好,国家税务局下阶段将推动持续改进:

小结:今年5月1日起,营业税改征增值税试点在中国全面推开;如今,全面推开营改增试点运行顺利,呈现出逐月向好的发展态势;自9月下旬起,“营改增将进入下一个重要阶段:改进问题


奉贤推出居住、商住类用地各一幅,预计将以高溢价入市:

小结:本周公5地块,合计总建35.80万方,其中3幅为工业用地,2幅经营性用地分别为居住类、商住类用地,分别位于奉贤庄行、南桥新城板块,其中居住类用地起始楼板价仅0.85万元/㎡,今年56月奉贤成交3幅居住类用地(均位于南桥新城),溢价率均超120%,平均楼板价2.65万元/平米;商住类地块起始楼板价1.54万元/㎡,住宅总建面超4万方,位于奉贤土地成交热点区域,预计将受到众多开发商追捧。

          本周仅成交2幅动迁安置类土地,合计总建面10.93万方,无经营性用地成交。



公寓、办公供应大幅回升,各业态成交上涨,新房量涨价稳:

总体供求——受住宅供应上涨22.54%,商办供应上涨23.23%影响,本周供应量能整体上涨22.95%24.26万方;新房成交面积上涨32.04%39.28万方,其中住宅成交上涨41.37%、商办成交上涨15.77%,住宅、商办成交比为10.47住宅均价下滑4.06%商办均价下滑2.00%,致使新房整体均价微跌1.54%4.01/平米

——受外郊环供应上涨94.24%15.16万方(供应占比达62.52%)影响,新房整体供应上涨;各环间成交面积均不同程度上涨,其中,郊环外涨幅最大,上涨57.31%12.43万方,使新房整体成交上涨;内环内均价下滑0.82%(成交占比为11.45%,占比较上周增加0.88%),中外环均价下滑22.32%,其余各环间均价不同程度上涨,致使新房整体均价微跌。


供应集中外郊环,占比超六成,办公供应放量占比近五成:

本周合计推案9个项目,合计供应24.26万方,环比上涨22.95%

本周办公供应放量,4个项目合计供应11.73万方,占比达48.37%,公寓、别墅、商业供应分别占比40.33%0.16%11.14%;外郊环占据供应主力,合计供应15.16万方,占总供应62.52%;在各区县当中,金山供应1个项目,为上海高尔夫新城项目,供应4.82万方公寓,位列供应TOP1,浦东供应2个公寓项目,合计4.75万方。


TOP10公寓成交上涨,南汇项目占比35%,致TOP10量涨价跌:

TOP10成交面积合计9.20万方,环比上涨64.18%均价比下滑11.57%4.79万元/平米。

TOP10中纯住宅10席;各业态成交面积占比为公寓94.62%,别墅5.38%

TOP1南汇临港新城板块万科金域澜湾项目成交合计3.25万方,占总成交35.38%,均价仅2.90万元/平米,拉低TOP10成交均价;TOP10公寓成交比上涨100.30%,别墅成交回升至0.49万方,商办无成交,TOP10整体成交上涨。


供求上涨近四成,均价下滑,成交主力向90-100㎡偏移:

总体供求——本周推3公寓项目,合计9.78万方,环比上涨37.97%,其中,金山朱泾板块推出上海高尔夫新城项目,合计4.82万方,占比49.26%;市区成交上涨18.73%,郊区成交上涨81.27%,使住宅整体成交上涨41.07%21.71万方;市区均价下滑8.88%,郊区均价微跌0.86%,使均价下滑5.23%4.82万元/平米

面积段——本周成交前三的面积段分别为:90-100㎡、80-90㎡、100-110㎡,其中,90-100㎡为本周成交主力,合计成交3.56万方,共384套,环比上涨220.00%,成交占比达21.48%(占比较上周增加12.09%);80-90㎡刚需成交215套,环比下滑24.03%,合计1.87万方;面积段100-110㎡成交176套,环比上涨9.32%,合计1.85万方。


仅浦东推案1个项目,受市区高端项目影响,均价上涨4%:

总体供求——本周仅浦东洋泾板块推出铂悦滨江1个项目,合计0.04万方,使别墅总体供应下滑95.75%;成交面积上涨42.64%5.02万方;受高端项目(中海紫御豪庭(均价9.02万元/平米)、浦园(均价8.52万元/平米),合计0.07万方)影响,且郊环外均价上涨4.26%(成交占比39.30%),使别墅均价上涨3.94%3.54万元/平米。 

间成交——成交集中外郊环,合计成交2.67万方(占53.15%),环比上涨48.72%,致别墅整体成交上涨。

区县供求——区为各区县成交TOP1,合计1.36万方,占总成交27.17%,环比上涨56.54%,均价下滑至3.02万元/平米。

存量——截止925日,别墅库存237.52万方,较上周减小4.98万方


内环内供应放量,中环外成交量能均不同程度上涨致整体上扬:

总体供求——本周办公供应放量,环比大幅上涨88.23%11.73万方,其中浦东唐镇阳光城MODO项目合计供应4.69万方,占总供应40.00%;成交环比微涨6.78%8.83万方,其中成交TOP2嘉定、闵行分别环比上涨10.95%77.03%,带动整体成交上扬;均价微涨1.74%2.94万元/平米;

环间——内环内供应放量(上周无供应),占比增至28.31%,外郊环维持供应主力,占总供应40.00%;中环外成交普涨,其中外郊环环比上涨6.80%,占总成交48.53%,致办公整体成交上涨;内环内均价下滑11.67%,内郊环均价均上涨,成交主力外郊环环比上涨5.70%2.54万元/平米,致整体均价维稳。


供应回落,金山、青浦成交放量致整体成交量涨价跌:

总体供求——本周供应回落,环比下滑50.70%2.70万方,杨浦五角场板块133世界广场项目供应1.28万方商业,占总供应47.49%;成交环比上涨44.78%3.71万方,其中金山、青浦为成交主力,分别占总成交20.44%15.94%,均价分别为1.371.94万元/平米,拉低商业整体均价,致均价环比下滑10.40%2.46万元/平米;

环间——供应集中中外环(占总供应47.49%),外环外供应跌幅均超五成;成交集中外环外(占总成交94.15%),其中外郊环环比上涨66.73%,占比增加6.23%47.34%;外郊环均价环比下滑7.13%2.82万元/平米,拉低整体均价,其中,受低价个案影响,内环内成交均价跌幅近7成(2.36万元/平米)。


二手成交量价下滑显著,买家情绪趋于冷静,入市热情下降:

新增挂牌——根据中原地产新增挂牌量数据推算,本周全市新增挂牌量共计约2.1万套,环比下滑约1%

成交——根据上海中原地产数据推算,本周全市二手住宅成交约5,400套,环比下滑15%了解,卖家“跳价”普遍,买家受制于高位价格,情绪趋于冷静,入市热情有所下降。

挂牌均价——全市二手住宅挂牌均价约4.3万元/平米,环比下滑约9%;据了解,市区挂牌价维持高位,郊区涨价跳价现象普遍,近六成卖家涨价5%,部分卖家收紧房源报价坚挺,议价空间维持1%以内甚至无议价。


卖家房价预期乐观,宝山等郊区跳价较为普遍,无议价空间:

新增挂牌——本周,中原二手住宅新增挂牌量约6,600套,环比下滑约1%;市、郊新增挂牌量分别下滑约6%、上涨4%,市区新增挂牌量占全市新增挂牌量约31%,较上周减少2%,其中普陀、杨浦维持市区供应主力,挂牌量分别环比上涨约9%4%,郊区中浦东新区、宝山挂牌量维稳,分别占总挂牌量29%15%

挂牌均价变动幅度——挂牌价环比下跌9%,其中挂牌价上涨区县9个,市区当中除杨浦下跌约9%外,其它均上涨;郊区整体挂牌价较为稳定。据了解,市场二手存量房源较少,宝山、松江等区域卖家跳价较为普遍,约五成卖家涨价,涨幅在5%左右,基本无议价空间。





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