限购后从激进到积极防守，哪些房子该买哪些不该买？

观点1

南京2天2新政，杭州新政3连发，宁杭引爆新一轮二线城市调控潮，力度大，下手狠，调控从“温和”转向“强硬”，需要引起足够的警惕。宁杭强硬式调控会否在其他城市扩散？？调控的风向需要密切观察。这个时候，最安全的策略就是从激进转向积极防守。越是调控，意味着今后越有更多的机会。投资最怕的不是失去一次机会，而是能不能保全自己。

观点2

不要指望楼市降温一蹴而就，降温需要消耗接盘侠。最坚硬的接盘侠一定在调控最开始的阶段，只有接盘侠被逐渐消耗了，供求关系缓和了，房价降温也就水到渠成了。所以这个时候对于很多买房人来说是最难熬的，看着买房人还挺多，房价也降不下来，既想冲进去，又害怕万一站岗被套。这有点像是股市5000点的意思，不买股票，似乎股价还在涨，买了又有很大的风险，很多人忍不住就又冲进去了。但楼市不像股市，做不了T+1，资金不是今天进明天就可以出。最高明的投资者，一定是要最能耐得住寂寞，要有耐心，要能判断市场的机会与风险，知道进退。

观点3

要不要买房？这是一个不可能有标准答案的伪话题，没有任何意义。

限购之后很多人问我这个问题，我的回答是：要是你买的这个楼盘房价不涨或者房子不好卖了，自己也觉得无所谓，如果自己宁愿拿手上很久不涨，也不想错过万一上涨的机会，那就买；如果自己特别在意，哪怕房价不跌横盘，自己都觉得投资效率太低吃亏了，那就不买。当未来的市场有很大不确定性的时候，当趋势不明朗的时候，一切以自己的预期、投资风格和心理承受力进行决策，因人而异，绝对没有标准答案。有人觉得自己是高手，一定要买在恰当的点位，有人觉得自己把握不准精准的最佳买点，干脆就放长线，短期涨跌根本不在意。所以，一定是因人而异，以自己为准。

观点4

永远不要问是不是该买这样无聊的问题。首先要看你的买房需求到底是什么？对板块、楼盘是否有特殊要求？你是刚需还是噶思汗、投资？看你能够选择的有多少楼盘和供应量，以及它们的销售情况和预期价格变动情况。如果某板块未来两年都没多少供应量，现在每次开盘有大量人买，可能抢都抢不到，难道还要等？

随便打个比方，正方新城除了新拍的2个地王，在售楼盘只有景瑞春风十里1个楼盘，板块内再无其他已出让地块或楼盘，未来的供求形势就非常清楚：在2个地王上市之前的接近2年的时间里，正方新城将只有景瑞的245套新房可售，也就是说，正方新城未来2年只有245套新房源，卖完就没了，要不要买自己看着办。

再比如禄口新城，目前为止还没有拍地，即使后面马上拍地，如果还是现房销售，基本也要1.5-2年后，最近1.5-2年也只能有新城保利天地等极少房源销售。

再比如高新区，虽然刚拍了2块地，由于现房销售基本1.5-2年后上市，最近1.5-2年也只能有新城花漾紫郡等极少还有房源的楼盘销售，而且由于新地王的地价都1.5万，今后上市房价估计2.5万以上，那么高新区只有1.6万左右的房价，哪怕今后涨到2万，值不值得买呢？指望房价跌吗？那么这些情况，对于刚需来说，是该买还是不该买？

当然，对于在售楼盘比较多、计划上市房源非常庞大的板块，又是另一种情况。所以永远不要问是不是该买这样毫无价值的伪话题，要深入的研究目标板块未来供求变化、价格变化和销售情况，差别大了去了，该不该买自然心里有数。

观点5

对于投资客来说，调控期的策略必须转向防守，应对未来的风险，不管是短期的调整风险，还是未来的崩盘风险。最抗跌，最能抵御风险的房子是什么？

一定是在即使楼市崩盘后还有需求的房子，而且是越刚性的需求越好，越独特的题材越好。比如优质学区房，哪怕今后楼市大调整，最终归于沉寂之后，孩子总归还是要上学，家长总归还是想给孩子更好的教育，这个到了任何时候都不会变，还是很多人需要学区房，至少学区房跌的会相对少，房价容易回升，房子也更相对容易出手。最怕的是没有任何刚性需求题材的房子，完全路人甲路人乙，没有任何可替代性，市场上遍地都是，最后就是像垃圾一样扔到市场上没人理。最佳的投资标的，就是崩盘之后都有人买的房子，能够抵挡周期的房子，大不了少赚点，起码可以卖的出去。最怕的是砸在自己手上的看着是房子，其实只是一堆水泥钢筋而已。

观点6

除了学区房这样的刚性题材以外，还有哪些房子，不管到什么时候都会被需要？一定是最适合住的房子，楼市调整之后，最终将会回归居住属性，哪些房子今后更适合自住？更有抗跌性？

观点7

未来将是一个大城市强者恒强的市场。

其一，工业化和城镇化基本完成以后，今后中国的产业结构将逐渐以第三产业为主，而第三产业基本是为人服务的，因此，人越多的大城市，第三产业的市场就越大。

其二，未来的趋势将是一个中产阶层追求优质资源的趋势，教育、医疗、文化、体育、经济等第三产业优质资源会持续向大城市集聚，具有经济实力的中产阶层，包括周边中小城市的中产阶层，都有追求优质资源的愿望而向大城市流动，就像很多大城市的高端阶层为了子女和家庭向国外流动一样，很多中小城市的父母也会为了子女和家庭的未来向大城市流动，人都是会去追求更好的教育机会、发展机会和更优质的生活。从大城市往中小城市、小城镇回流的往往是在大城市失去产业发展机会的中低阶层，从农村往小城市流动的城镇化也已经基本结束，在总人口几乎触顶停滞之后，中小城市的人口增长相对大城市会更慢。

很多人问，周边的一些城市镇江、扬州等能不能买？我还是看二手房的流动性，这些城市本地是否有足够的自住需求接盘？毕竟不要指望后面还有更大的泡沫吸引更多的投资客在更高的位置接盘。这点不乐观，这么多年不涨，除了供应大，就是人口流入和本地需求不够。我建议有条件还是买南京这样的大城市，自身条件只能买这些中小城市的，精挑细选当地最有潜力、性价比最高的楼盘，不要乱买。越是中小城市，值得买的楼盘越少，到这种城市，就没有必要再买垃圾盘了。

对于投资而言，个人建议尽量不要往小城市去。没有大量自住需求支撑未来的地方，等于找死。完全靠投资客撑起来的城市，不但难以脱手，而且往往都是稍纵即逝的烟花。行情来得快，去的也快。尤其不适合买期房，如果2年后交付，行情可能早就退潮了，那个时候要是没有更大的泡沫，只有站岗的份。这种地方只适合短炒，几个月的行情，买个热门的二手次新或者马上可以交付的现房，趁着有些投资客买不到新房或者病急乱投医逮着二手房就买，立刻卖给他快速套现走人。有机会投机玩个短线，这种城市千万不要抱着玩长线的心态，除非真的指望的像草纸一样。

关注《辉哥说楼市》：huiyedcgzs

：298566608

加秘书长微信（mszzhanghui）

欢迎提供楼市信息和各种爆料

如果您有任何买房问题需要解答，欢迎留言，有问必答