头条| 南京限购以后，如何买房？

一、新房市场：改善豪宅重灾区，刚需首改看信心

2类需求被限购，（1）在南京有1套房的外地人；（2）在南京有2套房的南京人。当前南京楼市买房的主力军，外地人中多少是已经有了1套房的不太好估计，但是南京人中有2套及以上的，准确数据不好说，与多位业内探讨，普遍的共识是占了本地买房人中的一半以上。可以预计，这次被限购的需求，本地人恐怕要在50%左右，加上外地人一起估计也有40-60%左右。

（1）名下在南京没有住房的南京人。比如已经成年的子女，尚未单独买房；名下没有住房的离异人士、名字尚未加到房产证上的结婚人士等。备注：未成年子女，不管名下有无住房，以家庭为单位限购。

（2）名下在南京只有1套房的南京人。基本上属于刚需或者首改客户，有换房或者购买第2套住房的需求。

 （3）名下在南京有2套房的南京人。打算先卖掉1套旧的、小的、无学区的，再换购1套新的、大的或有学区的。

（4）在南京工作尚未买房的外来刚需。有自住需求，这个数量是可以估算的，大致规模相对固定、变化不大。

（5）在南京无房的外地投资客。这个数量具有相当的弹性，完全无法预计，与南京楼市的景气度高度相关。

（1）改善和豪宅市场的绝对主力军：本地2套房家庭，被完全限购。

（2）只有1套房的南京人，第2套房能够买的起也大多是首改房源（110-120为主），会有一部分能买的起中高端的改善房源（130-140平米以上），但是根部无法弥补2套房家庭被限购后留下的需求空白；

（3）外地投资客，投资豪宅的一定不会多，投资改善的会有一些，但越是高端的改善越少，更多的会是首改盘。

    总结：（1）越是豪宅，总价越高，户型越大，受影响越大；（2）受影响的程度，高级改善》中端改善》首改；（3）地段和供应的稀缺程度以及性价比不同，受影响程度不同，河西中部的优势是供应稀缺和地段成熟，再加上此前受4.5万限价被低估，缺点是房价偏高；河西南的优势是房价低，受众人群更大，3.5万限价同样被低估；外围很多高价的龙头盘，地段没有优势，房价存在虚高，恐怕受影响不会小。

（1）自住的信心比黄金还重要。5大类不被限购的需求，基本都是刚需和首改客户，因此限购对刚需和首改的自住客户基本没有实质性影响，影响主要集中在心理层面。但是刚需和首改有个最大的特点，就是最容易被政策左右，政策一出反而最容易指望下跌不敢买了，最容易观望。如果说改善和豪宅市场被限购的客户是“有心无力，没有资格”，那么刚需和首改市场不被限购的客户最容易“有力无心，没有胆量”。这也是历次楼市调整，很多刚需反而抓不住行情的一个重要原因，房价低的时候不敢买，涨上来之后又只会痛骂高房价。

（2）投资客的撤退有多大？刚需和首改市场也会受到投资客撤退的打击，此前有很多本外地的投资客涌向刚需和首改市场，这部分投资客被限购之后，撤退的规模有多大？速度有多快？刚需和首改市场也会受到需求刚性下滑的影响，只是这种影响比改善和豪宅市场小的多，毕竟限购给留下了大量的自住需求不被限购。

（1）限购对改善和豪宅市场的影响是实质性的，客群被限购，“有心无力，没有资格”，需求的下降是刚性的。

（2）限购对刚需和首改市场的自住客户基本没有实质性影响，大部分客群不被限购，但是容易观望，“有力无心，没有胆量”。需求的下降是弹性的，开始有可能观望，但是只要房价不降，可能部分需求就会出手买房，因此最终的走向也不好说，有不确定性，就看开发商和市场如何消除他们的观望、强化他们的信心。需求的下降也是刚性的，就看投资客撤退的规模有多大？速度有多快？

    （3）政策出台之后，市场一定会有一个适应期和反应期，趋势尚不明朗之前，不妨多看少动。

二、二手房市场：

（1）外地人在南京有1套房就不能买二手房。买二手房的外地人，今后都将是在南京没房的，包括在南京工作尚未买房的刚需、在南京没法的外地人等，基本都是最基层的二手房买家，他们的目标也基本都是一些比较中低端的二手房，比如八九十年代的老破小、城郊区域的低价二手房、中小户型的二手房等。

（2）本地人不限购。一是有自用需求，比如购买学区房、购买次新房改善等。二是投资客会否转战二手房？提醒一点：一二手房是联动的，如果新房不涨了，二手房的房价能涨到天上去？一二手房价格有点倒挂和上涨很正常，但是幅度有限，不会太大，同一板块、相似品质的二手房没理由比新房高的太多，尤其是新房放松限价之后，高个20%恐怕见顶了。如果新房涨不动，恐怕也没有多少投资客敢在投资买房了，哪怕二手房。所以二手房不限购，是个机会，可能会有一定的上涨空间，但个人认为比较有限，要看新房房价和整体楼市的趋势。再说目前很多二手房的价格也不比新房低，甚至已经倒挂高出新房，缺乏上涨空间。

（3）新房转入二手房销售。很多人想到一个思路：开发商利用具有资格的人把新房买走，然后再在二手房市场交易，以此规避限购。记住有个前提：即使能把新房转到具有资格的人手上，但是二手房交易必须要到交付之后才能进行，目前从期房销售到交付，高层起码要等到2年后，比现房销售还要晚大半年。有多少客户会在这个时候赌一二年后才能过户的房子？即使有个别客户，恐怕也没几个，根本不可能成为主流。

总结：（1）中低端的二手房理论上受到的影响不大，但是如果新房好买了，也会分流一部分需求；（2）二手房市场会有一波行情，但是高度不要抱太大指望；（3）次新学区房和比较热门的改善房源，在二手房里的机会更大，一是自住需求不受影响，二是会把一部分投资需求集中过来。

三、不限购区域：行情肯定有，指望别太高，六合》溧水》高淳

（1）被限购的需求肯定会有一部分流向不被限购的高淳、溧水和六合等区域，对这3个区的楼市肯定有带动作用，只是不要指望太高。同理，这些区域目前的房价与主城区的房价保持着一个合理的价差，主城限购之后，3区的房价随着需求的流入可能出现一定的上涨，但是没涨一点，都会削弱他们自身的价格优势，假如它们涨个10-20%，毛的优势可能就没了，你就会觉得主城区的反而相对还是便宜，投资客也不傻。所以，很多人抱有六合房价暴涨的想法，自己想想现不现实？从上一轮限购来看，主城限购对都市圈楼市的带动作用主要在于成交量的大幅增长，房子好卖了，房价也涨了一点，但是并不明显。有多少人就会为了那10-20%的空间冲过去还要冒着今后二手房卖不掉的风险？

（2）相比较而言，六合由于受益于江北新区的带动，距离南京未来十年的城建风口更近，因此，面临的机会相对更多，这是大家都看得见的。溧水距离主城更近，和江宁的关联性更强，机会也会略好于高淳。

四、都市圈楼盘以及南京周边城市：投资客的外溢

    （1）紧邻南京的都市圈楼盘，这一轮的上涨来自于南京房价上涨的拉动和投资需求外溢的推动，核心力量来自于南京楼市。南京限购之后，对它们有利的是南京的投资需求可能进一步外溢，不利的是南京市场如果平稳了，房价缓涨或者不涨了，它们的价格优势也就丧失了，南京的房子容易买了，被挤压到都市圈的也就少了。两者相抵，看看上一轮限购的作用吧，对都市圈楼市的带动作用主要在于成交量的大幅增长，房子好卖了，房价有的涨了一点，有的几乎没动。

   （2）南京周边城市，分为三类：第一，优质的城市基本都在高位或出台限购了，比如苏州、合肥、杭州；第二，被投资客和地王炒起来的无锡等城市，属于三线蓝筹，投资属性太强，二手房的变现恐要指望更大的终极泡沫；第三，四线的镇江、扬州、苏北等城市，炒都还没炒起来，投资客被前面的城市撸了几轮之后，能剩到这儿的基本也是一些只能买这儿又想发财的了。

五、商办公寓市场：限购的挤压

（1）利略大于弊。有利的是住宅限购之后，一部分投资客可能转战商办公寓市场。不利的是，限购之后对住宅高房价的抑制，从住宅市场挤压到商办公寓的客群可能因此减少了。预计限购初期的时候，住宅房价依然维持高位，具有抗药性，一部分投资需求和被住宅挤压的刚需可能流向公寓市场；如果此后不管新房还是二手的刚需住宅房价有所下滑，或者房子更好买之后，挤压到公寓的客群可能因此减少。因此，公寓市场多少会迎来一定的行情，但高度也先别指望过高，走一步看一步。

（2）公寓市场最大的机会还是来自政策面，即针对商办公寓的去库存政策的落实情况，比如商办公寓改为租赁住房，用地性质调整为住宅，改为民用水电气等。

六、土地市场：地价走势对房价走势的风向标和决定性影响变得更大

（1）开发商对后市的预期取决于限购后的楼市表现。限购初期，主要是政策对心理的影响以及对市场的暂时性观望，起码不会过于亢奋了，土地拍卖也会略有降温。其次，随着限购的深入，开发商的预期将会随着楼市的真实表现而波动，如果楼市影响不大或者还会上行，反而会强化他们对后市的乐观预期，亢奋程度说不准更高；如果楼市出现趋势性下行，预计开发商的预期也会随之下降，但会有较强的抵抗力；只有下行明显的时候，估计真正的打击才会比较大。

（2）地价的走势对房价走势的风向标和决定性影响变得更大。此前，高地价推动高房价已经成为房价上涨的一个最大驱动力，每当上涨乏力，当投资客都怀疑房价还能不能上涨的时候，最终都靠一轮轮土拍的高地价不停的打鸡血。限购之后，买房人尤其投资客更会关注开发商和地价的动向。如果开发商还是高价拍地，地价不降反涨，那对信心的坚定和强化是有决定性的。如果地价成交低了，都很容易被渲染成开发商不看好后市和地价率先下降的预期，恐怕更会动摇投资客对后市的信心。由于此前土拍的最高限价距离大多数开发商的预期还有距离，所以也给未来的地价保持稳定创造了条件。

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