对查封房产的买受人的“善意”审查应严格遵循法定要件完备主义｜法官札记 140

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张俊　刘敏亮　

基本案情

2007年，。，汇龙公司未主动履行上述判决。

。执行中，。

涉案房屋被查封后，，请求依法中止对该房屋的执行。张某则以周某之执行请求应与汇龙公司解决、与其无关、周某与汇龙公司签订的房屋买卖合同为虚假合同等进行抗辩；汇龙公司则认可其与周某的房屋买卖行为，同意周某的异议请求。

，驳回了周某的异议请求。周某不服该裁定，提起异议之诉。

实务观点

。

本案中，关于支付价款的问题。虽然汇龙公司出具了周某购买涉案房产的购房款收据，但并未出具正式发票，亦未有转账记录。周某称购房款为现金支付，并表示有借款支付房款行为。但其关于借款支付房款表述，佐证的借款人均为其亲属，且均称为现金给付周某，无转帐记录。

另外，。但在查封当时，汇龙公司并未表示存在房屋实际权利人周某这一事实，。综合来看，周某实际权利人身份存在疑点，其所提供的证据的证明力并不充分，现有证据难以确定，。

法律评析

：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，：；；（三）已支付全部价款，；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。

上述四个法定条款应属于排除适用关系，而非选择适用关系，善意买房人必须符合上述全部条款。

不动产物权登记的立法目的在于维护交易安全，保护善意第三人的利益，，极易对房产被查封前的善意买受人产生利益侵犯。

当特殊债权与普通金钱债权发生冲突和矛盾时，具体理解和把握权利保护的顺位和原则时，前者应当优先考虑。《物权法》 第七条规定 ：物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。善意第三人信赖登记物权状态，且履行了了解物权公示的相关注意义务，即便被查封房产尚未登记在购房人名下，在购房人无过错的情况下应认定房产归购房人所有，查封房产应发生物权转移效力并实质上否定查封这一司法介入手段所附着的国家强制力。前述结果是法律通过利益衡量后作出的对第三人的信赖利益侧重保护的一项价值选择。

有偿、善意相对人的合法利益应受保护，但在司法实践中，被执行人与第三人虽签订买卖合同处分不动产，且合同在外观上合法有效，实际上存在通过恶意串通转移财产的可能。

此时，就应当仔细予以甄别，尤其是对 “善意”要件加以澄清，掀开虚假房产买卖的面纱，主要是重点审查：有无履行权利与实物的双重交付、有无违反交易习惯的做法、有无恶意串通的情节等等。，并履行了合同义务，且交易过程符合当地习惯、交易价格符合市场正常价格等，应赋与房产买受人一种与实际物权主体具有同等法律地位的主体形式（可称为拟制物权主体），其已具备享有物权的内在条件，可对查封房产行使准物权请求权，进而排除执行。

综上所述，现行法律规定对于买受人善意的认定已经确立了严格的操作标准，即须满足前述规定的四个要件。本案中，对于房款的资金来源，虽然周某提供了一定的证据以印证其用借款转化为购房款和有付款的能力，但在房屋买卖中存在着诸多疑点以及不合常理之处，亦无匹配的资金流向证明，其资金交易不具备完整真实性，现有证据不足以认定其构成善意。

核校：焦文　璐蔓

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合同继续履行类执行依据如标的不明应驳回申请

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执行标的物权属原则上应依登记和占有情况判断

另案债权未执行到位不构成阻却执行异议的事由

社保缴费账户资金应推定为执行豁免财产

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