南京时隔两年再限购，重拳出击能否抑制市场过热？

　　热门板块"一房难求"、"房号"叫卖不绝于耳、20幅住宅用地多家报名、最高限价成交等一系列南京楼市火爆现象，都一定程度上影响了南京下一阶段的房价水平，因此此次南京限购政策出台可以说是基于南京楼市持续火爆前提下，采取的合理调控手段。

　　政策公告：，继续引导合理住房消费，进一步促进我市房地产市场平稳健康发展，落实好《市政府关于推进供给侧结构性改革促进房地产市场平稳健康发展的实施意见》（宁政发〔2016〕75号）精神，结合当前实际，9月25日市政府出台了主城区住房限购政策，于9月26日起实施。

　　一、纵向历史对比

　　2011年2月19日南京限购令与2016年9月25日限购政策对比

　　解析：与2011年南京限购令相比，此次调控主要有三大不同，一是本地家庭购买二手房不限，二是外地人无需提供纳税证明或社会保险缴纳证明，三是限制区域不同，此前限购的六合区不在此次限购区域内。从政策限定来看，此次政策相比2011年要温柔许多，对于刚需基本购房需求影响不大。

　　二、横向城市对比

　　厦门、苏州、杭州、南京四个楼市火热城市限购政策对比

　　解析：四城限购均没有一刀切，从限购分类政策上均基于满足刚需基本的购房需求，主要调控点在于抑制投资性购房，4个城市相比，南京政策更为严厉，苏州、杭州均只对外地人限购，而厦门虽内外都有限制，但只限购144平方米以下的住房，对144平方米以上的非普通住宅不限购。而南京的限购政策，对本地户籍和外地户籍都有一定程度的限制。

　　一、2011年限购政策影响回顾

　　南京2011限购政策于2014年解除，在这3年间南京楼市房价、土地市场都受到了不同程度的影响。

　　楼市成交量冲击明显：2011年南京楼市成交量创下2007年以来新低，2012年有所复苏，2013年回转达到高峰，然而，进入2014年后，南京楼市再度进入盘整期，楼市认购量与成交量逐月下滑，成交数据比往年要下滑两成左右。楼市库存增大。

　　房价冲击较缓：2011年限购出台后，南京房价并没有立刻跌下来，而是"拖延"到了2012年，随着各种促销、价格战频发，2012年房价同比下跌了2.6%。不过，之后南京房价一直呈上升趋势。2013年在国五条和房产税传闻的刺激下，楼市销量走高，房价涨得根本停不下来。2014年南京房价继续走高，不过因为信贷紧缩，全国降价潮蔓延，买房人走向观望，南京楼市在6、7月份迎来了降价。

　　土地市场冲击明显：2011年南京执行限购措施后，据统计，2011年南京市国土局共推出85幅地块，其中底价成交60幅，有15幅地块流拍；2012年有5幅土地流拍，2013年则有2幅土地流拍，2014年截止9月有2幅土地流拍。限购三年半多，共24幅土地流拍。

　　二、其他城市限购政策影响对比

　　苏州限购政策8月12日执行，厦门限购政策于9月5日执行，杭州限购政策9月19日执行，从目前三城影响分析来看，限购前后成交量影响较大，但短期房价未有明显变化，苏州限购执行两月，房价有所下跌，但周边区域暴涨。限购过后城市土地拍卖市场依然较热！

　　厦门限购后的首周（9.5-9.11）住宅成交119套，环比下降92.0%，周成交面积1.72万㎡，环比下降90.0%，二手房成交932套，环比下降57.4%；其中二手住宅成交682套，环比下降63.5%。限购第一天杭州楼市的成交就陷入了冰窖。市区商品房成交迅速滑落至222套，二手房签约仅106套（共计328套），成交的商品房以商业用房为主，住宅成交骤减，主城、余杭、萧山加起来仅30套。

　　苏州限购政策执行两个月以来，8月份苏州市房价首次结束连续9个月的上涨，出现下跌。苏州市8月份住宅均价为15299元/平方米，环比下跌0.25%。这是苏州市自2015年11月起，房价首次出现下跌。然而苏州周边的无锡、昆山等地则分别暴涨6.76%、5.4%，在全国名列前茅。

　　杭州在重启限购后的首场拍卖上，两幅地块以323%和326%拍卖溢价率创杭州土拍溢价率新记录。而苏州在9月23日土拍中新城以106.3亿的总价拍得苏州历史总价地王桂冠。

　　三、2016南京限购政策影响预期

　　1、南京楼市走势影响

　　投资性购房者及南京住宅房源紧缺是促成南京楼市火热的两个重要原因，限购政策后，楼市成交量或将下跌，但从政策上看，此次限购虽然限制了投资性购房者，但基于南京住宅房源紧缺的事实，对于房价影响或将有限。且基于新房不足、本地人二手房不受限制、相对宽松的南京落户政策等因素影响，二手房交易市场或将走热。

　　2、南京土地市场影响

　　按照南京当前政策，土拍在超过最高限价的90%时需进行现房销售，该政策本已对开发商成本形成资本压力，此次新房限购政策实施，更在一定程度上抑制了开发商对于楼市的乐观预期，2年之后的楼市情况变的更扑朔迷离。基于此情况，后续拍地情况或将受到影响，开发商拿地将更谨慎，概念性及相对不足板块土拍火爆情况将或有所缓解。

　　3、受南京限购影响，周边城市或出现房价上涨

　　借鉴苏州限购后，周边无锡、昆山等地暴涨前例推断，房地产投资资本或将涌入周边区域如镇江、扬州、常州等地，更远或将达成都等地，炒房团的一线至二线战略或将在主要二线城市限购之后，持续更深蔓延。

　　无论从往年限购政策还是在同时期周边城市的限购政策影响分析中，均可发现，政策对城市的影响，都具有时间性和周期性，如今限购政策刚落定，往后对城市房价呈现上涨或下降影响趋势均需一定时间，但可肯定周期性的涨跌一定存在，但具体波动路线如何，还需关注后续整体市场及政府调控如何进行。