真实的房地产市场：中产阶级奋勇买楼，有钱人和开发商在慢慢撤出

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这些年靠政府投资，我们看到，社会融资暴涨，银行这段时间的借款堪比四万亿，只是这次悄悄的进村，开枪的不要，这是这次和上次的最大差别。2010年政府四万亿一呼，民营企业揭竿而起，这次不管政府怎么嚷嚷，民营投资没见真正的起来。因为实体投资没有起来，发出去的这些钱渗透到实体经济中，效果差，从经济学上讲这是因为货币的成熟效应在不断下降。

那么，剩下的那些去了哪儿？房地产市场。这就是我们所见到的去年房价的一次暴涨。今天来这参加会议的有不少过去两年也曾经听我做演讲的朋友。我去年错的最厉害的一个，就是对于中国房地产的判断，我错了。如果你试图用经济学来分析中国的房地产，无论是从供需性质关系入手，还是从库存入手，无论是人口结构还是可承受能力，从任何一个指标来判断中国房地产市场的结论只能有一个，泡沫。但如果你用刚刚说的任何这些东西来分析，你就错了。

那是因为今天咱们头上那片瓦，不是给你住的，这叫做金融产品，这是一个投资。这是一个流动性拉动的投资。十年后再反过来回看的时候，会告诉你这是中国房地产市场的分水岭。因为房子不再是金融产品，但这并不意味着今年房价会暴跌，北京此时此刻想干的事也是想慢慢把你的钱从一线城市挤到二线城市，从二线城市挤到三线城市，看看调整一开始出来的是一些一线城市，接着慢慢进入二线城市，最后希望进入到三线城市，换一句话说，咱们政府希望把你的钱给忽悠出来，为去库存服务。所以房地产市场暂时不能打死。但是也不能再让你这么狂炒，想想你自己在上海工作，会不会跑到扬州去买个房子。

那么房价什么时候跌？我不知道，我可以告诉你这组数据。日本1990年房地产的顶峰期，所有房子的价值相当于日本GDP的200%，2006年美国房地产泡沫的顶峰期，全美国的房子价值相当于当年美国GDP的170%，咱们中国已经干到GDP的250%，这是在现代资本主义历史上前所未有的一个数字。

而且一旦房价往下跌了，人们会突然发现，中国经济最强的那一环就是你我他的储蓄，那是真金白银，和中国经济最弱的那两环，一个是地方债、一个是房地产开发商，紧紧的连在一起，下一次房地产出事不光是银行出现坏帐的问题。

这些年中国的政策很多，许许多多的政策，但它的逻辑却出奇的一致，就是把你兜里的钱忽悠出来填地方政府的财政窟窿，地方政府把房价涨上去可以卖地，这个泡沫往下走了搞出理财产品，不同的表达形式，还是同样的逻辑，这个泡沫玩不下去了，搞出股市4000点到半山腰，地方债置换，这个玩不下去了，房地产2.0版，都是绕同样一个圈。最新一些和政府比较亲近的经济学家们提出一个新的概念叫做转杠杆，去杠杆是应该的，老大说的当然是应该的，但是我们要转杠杆，我就想什么叫转杠杆？后来一看明白了，看看地方政府债这两年负债比率往下走，民间的负债比例是往上走，民间负债率去年的数字放上去，已经远远超过50%，换一句话说，银行存的那些钱拿出来买楼实际上是帮地方债解套，房地产不出事大家皆大欢喜，房地产出了事，你就是托着掉下来天花板的人。

再讲一句2016年还有一个奇特的景象，房地产市场中产阶级奋勇跳进去，全民买楼，而最高端的有钱人和很多开发商在慢慢撤出来。谁对谁错，我不知道，最终只有时间可以给我们一个答案。

本文为2017年3月8日瑞士信贷董事总经理、亚洲首席经济学家陶冬在由新湖期货主办的第三届中国产业经济（国际）论坛上发表的关于2017年世界经济格局演绎与聚焦的主题演讲中的一段。由新湖期货整理，未经本人审定，本文仅代表作者观点。

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